Welche Kosten entstehen beim Hausbau?

Das grundsätzliche Dilemma bei einem Hausbau ist: Die Finanzierung mit der Bank kläre ich zu Beginn, was es tatsächlich kostet, weiß ich erst am Ende – über ein Jahr später. Auch wir haben uns natürlich Gedanken um die Kosten beim Hausbau mit BauFormArt gemacht. Unsere Erfahrungen und Tipps haben wir hier für Euch zusammengestellt.

Kosten im Exposé von BauFormArt vs tatsächliche Kosten

Um es direkt vorneweg zu nehmen: Den Preis, der im Exposé genannt wird man nicht erreichen. Aber das ist bei keinem Bauträger-Exposé der Welt so. Es wird immer eine Basis-Variante angeboten, die dann nachher aufgerüstet wird. Auch in unserem Exposé war erstmal eine Basis-Variante kalkuliert, also ohne Garage, ohne KfW, ohne dies, ohne das.

Aber anders als vielleicht andere Bauträger weist BauFormArt direkt transparent darauf hin, dass noch weitere Kosten entstehen: „Wir weisen darauf hin, dass zum kalkulierten Preis noch die Kauf- und Baunebenkosten addiert werden müssen.“

Gesamtkostenaufstellung von BauFormArt

Ist man interessiert, klärt man in einem Gespräch die eigenen Ansprüche und erhält das erste verlässliche Angebot. Mit dabei ist eine Gesamtkostenaufstellung von BauFormArt, die mindestens diese drei Bereiche umfasst:

1. Kosten des Hausbaus gemäß Baudienstleistungsvertrag: Pro geplantem Quadratmeter geplanter Nettogrundfäche (EG + DG) fällt ein Grundpreis an. Je größer das geplante Haus, desto teurer. Dazu kann man allerlei Extras wie KfW, Belüftungsanlage, Garage, elektrische Rolläden und Co. planen. Gerade über die Extras kann man den Hauspreis skalieren.
2. Baunebenkosten: Hier plant BauFormArt mit Erfahrungswerten für Hausanschluss, Entwässerung, Vermessung oder wie auch in unserem Fall für den Abriss. Hier können wir nicht mit eigenen Erfahrungswerten glänzen, sondern hoffen darauf, dass die Kostenschätzung von BauFormArt einfach stimmen.
3. Sonstige Kosten: Umfassen Erdarbeiten und Materialkosten für Eigenleistungen (Pflasterarbeiten, Malerarbeiten und Oberböden).

Wichtig: Die Festpreis-Garantie von BauFormArt umfasst nur Punkt 1, den Hausbau.

Hier auch schon unsere ersten Empfehlungen:

1. Zu Beginn direkt die Preisliste für Sonderausstattungen geben lassen. Dann weiß man schon früh, was man so alles noch dazubuchen kann und kann die Kosten viel besser einschätzen.
2. Wenn ihr wirklich interessiert seid und es an den Kauf geht: Das Angebot so detailliert wie möglich mit der Sonderausstattungsliste planen, damit eure Finanzplanung auch aufgeht. Also ruhig schon weitere Räume, KfW, Spots im Badezimmer etc. mit ins Angebot aufnehmen lassen. Kleinvieh macht bekanntlich auch Mist und beim Hausbau fällt sehr viel davon an. Außerdem kann ein Puffer nicht schaden.
3. Wirklich sehr gewissenhaft jede einzelne Position in den Angeboten überprüfen. Wir haben leider mehrmals falsche Preise einzelner Positionen gefunden und auch mal ganz neue Positionen, die dann wieder entfernt werden mussten.

Wenn Euch interessiert, welche Extras wir eingeplant haben, werft doch einen Blick auf unsere geplante Hausausstattung.

Zwei Dinge haben wir finanziell eingeplant, wollen sie aber nicht über BauFormArt umsetzen: Die Photovoltaikanlage und Smart Home.

Photovoltaikanlage mit BauFormArt

Wir wollen für unser Haus eine Photovoltaikanlage mit Speicher. Das ist gut für die Umwelt und eine Photovoltaikanlage lohnt sich auch finanziell. BauFormArt bietet auch eine an, ist aber nicht wirklich böse, wenn man nur eine „Vorbereitung PV-Anlage“ (also Leerrohre) bucht und dann den Auftrag selbst an ein Gewerk seiner Wahl vergibt. So haben wir es auch gemacht.

Smart Home bei BauFormArt

In geringerem Umfang trifft das auch auf unsere Smart Home Planung zu. BauFormArt hat ein Basisangebot für den Einbau weniger Elemente von Rademacher. Dabei wird der Einbau der Steuerungseinheit (Homepilot), 12x Zeitschaltuhren für die Rollläden und 4 Steckdosen geplant.

Den Preis der Geräte kann man sich bei Amazon zusammenrechnen und landet dann bei rund 1.350 €. Bei BauFormArt werden aber wesentlich höhere Kosten aufgerufen, der Einbau durch das Gewerk wäre also sehr kostspielig. Da das System von Rademacher prinzipiell auch von ambitionierten Heimwerkern in Betrieb genommen werden kann, verzichten wir darauf und versuchen selbst unser Glück beim Einbau.

Außerdem schielen wir beim Thema Smart Home sowieso eher in Richtung Homematic IP oder Bosch Smarthome.

Trotz Festpreis-Garantie: Mögliche Stolperfallen beim Hauspreis

Die große Frage: Hält die Festpreis-Garantie, was sie verspricht? Die Wahrheit ist: Trotz der Festpreis-Garantie kann es zu Abweichungen beim Hauspreis kommen, sowohl nach oben als auch nach unten. Der Grund: Zu Beginn kalkuliert man zwar schon so genau es geht das Haus mit BauFormArt und wählt die gewünschte Sonderausstattung aus. Das ist aber nur eine erste Planung, noch war kein Architekt involviert und im Rahmen des Bauantrags kann es auch noch zu Änderungen kommen.

Im Laufe der Zeit wird das Angebot immer wieder aktualisiert. Eine große Aktualisierung gibt es nach der finalen Planung des Architekten, wenn geschaut wird, ob z.B. noch zusätzliche Räume geplant worden sind, der Technikraum irgendwo hingewandert ist etc.

Wir haben im Zuge der Architekten-Planung z.B. die erst geplante Verbindungstür zur Garage gespart, weil wir den Eingang an die Seite gelegt haben. Wir sind also an dieser Stelle etwas günstiger geworden.

Dafür haben wir noch ein paar Leistungen und zusätzliche Räume dazu bekommen. Außerdem muss ein Treppenfundament gebaut werden, was so zu Beginn. Das hat den Preis über die ursprünglich geplante Summe getrieben. Und schon waren die ersten Euros des eingeplanten Puffers verbraucht.

Fensterbudget bei BauFormArt

Im Netz liest man auch immer wieder, dass das Fensterbudget überschritten wird und nicht ausreichend ist. Was steckt dahinter? Im Hauspreis ist ein maximales Budget für Fenster vorgesehen. Baut man jetzt sehr viele und/oder sehr große Fenster in das Haus ein, überschreitet man aber das Budget und muss mehr zahlen. Das ist ganz normal und auch der Fliesenpreis pro qm ist bei allen Anbietern limitiert, damit man sich nicht goldene Fliesen ins Bad zimmert. Nur sind Fliesen etwas leichter zu kalkulieren und zu erfassen – ob ein Fensterbudget ausreichend ist, kann ich z.B. gar nicht sagen.

Erste gute Nachricht: Das Fensterbudget wurde mit den neuen Baudienstleistungsverträgen 2020 Fall erhöht. Offensichtlich hat man schon gemerkt, dass viele Bauherren mit dem Budget nicht auskamen. Deshalb sind die Beschwerden darüber, die man so findet, wohl noch alle mit dem alten Budget geplant.

Ein Upgrade auf den KfW55-Standard erhöht das Fensterbudget außerdem zusätzlich. Im ersten Gespräch meinte unser Architekt, dass wir mit dem Budget auf jeden Fall auskommen werden.

Tatsächlich lagen wir mit unseren geplanten Fenstern unter dem von BauFormArt vorgesehenen Fensterbudget. Das heißt, dass wir hier defakto sogar weniger ausgeben und Geld sparen. Das ermöglichte es uns, bei den Fenstern nochmal ordentlich aufzumustern, mit minimalen Mehrkosten. Eine wirklich sehr positive Überraschung!

Zusätzliche Kosten bei der Bemusterung

Außerdem wird man später – und da darf man sich keinen Illusionen hingeben – noch den ein oder anderen Euro bei der Bemusterung einzelner Elemente lassen.

Für die Bemusterung haben wir deshalb noch ein zusätzliches Budget eingeplant, was wir aber kolossal überschreiten werden. Wir haben grandios unterschätzt, wo man noch überall Extras dazubuchen kann und man vom Standard abweicht. Alle Details zu unserer Bemusterung bei BauFormArt findet ihr in diesem Beitrag.

Passen die kalkulierten Baunebenkosten von BauFormArt?

Für mich sind die Baunebenkosten der elementare Punkt in der Gesamtkostenaufstellung. Sie beruhen auf Erfahrungswerten von BauFormArt und als Neu-Bauherr kann man mit null eigenen Erfahrungswerten glänzen.

In einem Angebot von BauFormArt, für das wir uns ein Jahr davor interessiert hatten, das aber ganz anders war (frei stehendes Haus mit Flachdach, doppelt so großes Grundstück), waren die Baunebenkosten identisch kalkuliert – nur die Abrisskosten fehlten.

Da die Erfahrungen im Netz häufig darauf abzielen, dass es hier zu großen Abweichungen gekommen ist und uns auch schon viele Fragen dazu erreicht haben, haben wir eine Übersicht für Euch vorbereitet:

Baunebenkosten

Sonstige Kosten

Zu diesen Kosten muss man vorab sagen, dass sie bis auf die Erdarbeiten nur das Material umfassen. Und dann natürlich maßgeblich vom persönlichen Geschmack eines jeden einzelnen abhängen. Will man überall Parkett haben oder reicht Laminat? Welches Pflaster soll es sein? Wird viel und farbig gestrichen, aufwändig verputzt? Und wenn man die Arbeiten nicht selbst ausführen will, müssen die entsprechenden Kosten auch irgendwo kalkuliert werden. Deshalb sind die „Erdarbeiten“ das wirklich spannende in dem Punkt, die auch in der Regel unter den Baunebenkosten geführt werden.

Während uns Bekannte schon berichteten, dass bei Ihnen die Erdarbeiten (mit andern Bauträgern) explodiert sind, gibt es bei uns die ganz große Überraschung: Das Angebot liegt fast 50 % unter der Kalkulation! Das ist so gut, dass ich zweimal bei BauFormArt nachfragen muss, ob noch weitere Kosten zu dem Bereich kommen werden – aber der Boden ist wohl so gut, dass das Budget eben deutlich unterschritten werden kann.

Finanzierung: Wie wir die Hausbau Kosten geplant haben

Die Finanzierung ist natürlich eine subjektive Sache. Jede*r Jeck ist anders, jede*r hat andere finanzielle Möglichkeiten und unterschiedliche Bedürfnisse. Die einen planen schon fest damit, irgendwann nach Finanzieren zu müssen, für die anderen kommt es gar nicht infrage.

Wir gehören zu denjenigen, die eigentlich gerne ohne eine Nachfinanzierung auskommen wollen und für die die frühzeitig geplante Finanzierung passen sollte. Außerdem gehören wir definitiv zum Team Excel und kalkulieren sehr gewissenhaft und halten alles nach.

Was natürlich die ganze Sache schwierig macht: Ein Hausbau ist ein Mammutprojekt. Überall lauern Fallen und Kosten. Wenn man zum ersten Mal baut, weiß man weder wo vorne noch wo hinten ist. Man muss sich, insbesondere bei den Kosten die nicht über eine Festpreis-Garantie abgedeckt sind, auf die Angaben des Bauträgers verlassen können.

Unsere Strategie, mit der wir den Finanzierungsbedarf geplant haben: So genau wie möglich und trotzdem mit Puffer. Dazu haben wir versucht den Hauspreis im Vorfeld so genau wie möglich mit BauFormArt zu klären und alle möglichen Details wie z. B. Spots in den Bädern eingeplant.

Bei den Baunebenkosten vertrauen wir auf die Erfahrungswerte von BauFormArt und haben uns schriftlich zusichern lassen, dass die Abriss-Kosten nicht höher als veranschlagt werden.

Bei den sonstigen Kosten haben wir zumindest für den Bodenbelag schon mal Verlegearbeiten einkalkuliert und auch schon im Vorfeld ein Parkett-Studio besucht.

Zusätzlich kalkulierte Kosten

Außerdem haben wir zusätzliche Kosten geplant, die in der Übersicht von BauFormArt nicht enthalten waren, die man für sich selbst (und die Bank natürlich) planen sollte:

• Verlegearbeiten fürs Parkett
• Aufmusterung
• Garten
• Smart Home
• Photovoltaik-Anlage
• Küche
• Umzugskosten
• Neue Möbel
• Unvorhergesehenes

Nicht eingeplante Kosten

Schon jetzt zeigt sich jedoch, dass wir nicht an alles gedacht haben. Außerdem hat man nur manche Kosten überschlagen, man kann ja unmöglich schon zu allem und jedem vorab Kostenvoranschläge einholen. Der Posten für Unvorhergesehenes ist damit schon überstrapaziert:

• Versicherungen: Laut Vertrag mit BauFormArt müssen die Bauherren für eine Bauleistungsversicherung, Bauhaftpflicht und Feuerrohbau sorgen. Kein Problem, sollte man aber auch finanziell einplanen.
• Belag für eine Betontreppe: Wir haben uns erst nach der Finanzierung final dazu entschlossen, auf eine Betontreppe zu gehen, um den Platz darunter teilweise nutzen zu können. Dafür muss man entsprechend Belag planen.
• Treppengeländer: Und wenn man auf eine Betontreppe aufmustert, muss man auch für ein Treppengeländer selbst sorgen. Die sind nicht ganz billig.

Fazit zum Thema Hauskosten

Es ist ein Thema, das schlaflose Nächte bereiten kann. Kein Wunder: Selten gibt man so viel Geld für etwas aus. Und wenn man das erste Mal baut, hat man auch selten so wenig Ahnung. Die meisten Kosten kann man gar nicht einschätzen, sofern sie einem überhaupt bekannt sind.

Deshalb ist es wichtig, dass man den Planungen des Bauträgers vertrauen kann. Der Punkt „Aufmusterung“ taucht in der BauFormArt Kalkulation leider gar nicht auf und man kann im Vorfeld schlecht abschätzen, wie viel man wirklich zusätzlich ausgibt. Wir werden hier rund 50.000 € zusätzlich ausgeben – damit haben wir vorher nie und nimmer gerechnet.